Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid procedure en uitleg

ontslag hoofdelijke aansprakelijkheidGa je uit elkaar en bezit je samen met je ex-partner een woning met hypotheek? Dan blijf je ook na de scheiding of relatiebreuk samen verantwoordelijk voor de terugbetaling van de hypotheek. Om ook hier de lijnen door te knippen is het noodzakelijk om een traject te doorlopen wat ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid heet.

Wat is hoofdelijke aansprakelijkheid?

Als je samen met iemand, dat kan dus ook iemand anders zijn dan je partner, een lening of hypotheek bent aangegaan houdt de bank jullie samen aan de gemaakte afspraken. Heb je bijvoorbeeld geen inkomen, maar jouw partner wel dan kan de bank de volledige lening verhalen op jouw partner. Dan dien je dit samen later op te lossen, dat is niet het probleem van de bank.

Kortom, als je uit elkaar gaat en je hebt geen zicht en invloed op het betalingsgedrag van jouw voormalige partner loop je blijvend het risico dat je bij betalingsproblemen alsnog door de bank wordt aangesproken. Dit geldt tot in lengte van dagen. De situatie van hoofdelijke aansprakelijkheid verjaart of vervalt niet. Daar dien je actie voor te nemen.

Welke afspraken dien je precies te maken met betrekking tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid?

Allereerst dien je afspraken te maken over de waarde van de gezamenlijke woning. Daar gaan we later in dit artikel nog op in. Ook dien je afspraken te maken over de gekoppelde producten aan een hypotheek zoals een levensverzekering of beleggingsrekening. Daar kan nog een te verdelen waarde in zitten.

In de praktijk zien we vaak dat stellen pas afspraken maken over deze zaken na het einde van hun relatie. Dan is de sfeer in de meeste gevallen gespannen dan wel explosief. Uiteraard komt het ook voor dat er samen goede afspraken gemaakt kunnen worden. Alleen je kunt dit voorkomen door op voorhand al afspraken te maken over deze onderwerpen. Hoe dan?

Samenlevingscontract en overnemen woning en hypotheek

Het is natuurlijk minder prettig om het te hebben over negatieve zaken aan het begin van de formele samenleefsituatie. Verstandig is het wel. Je kunt namelijk in de samenlevingsovereenkomst al goed vastleggen wie wat doet na het einde van de relatie met de woning en hypotheek.

Situaties kunnen veranderen alleen je hebt dan al wel een blauwdruk voor hoe de situatie in de toekomst afgehandeld dient te worden. Gelukkig blijft het merendeel van deze contracten onder het stof zitten!

Waar kun je dan al concreet afspraken over maken? Dat is heel breed en wij zouden aanraden om de afspraken zo concreet en duidelijk mogelijk te maken. Daarmee kun je tijd en gedoe besparen. Soms zijn rechtszaken ook aan de orde en gaan gepaard met veel emoties, stress en geld. Onderstaand tref je een aantal suggesties aan :

  • Verbind een termijn aan het mogelijk overnemen van de woning en procedure van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. Een redelijke termijn om dit uit te zoeken is 4 tot 5 weken. Een goede hypotheekadviseur kan tijdens een quickscan al de haalbaarheid bepalen. Op deze wijzen kunnen jullie allebei verder met je leven. Bepaal ook meteen de afspraak als het overnemen niet mogelijk blijkt. Bijvoorbeeld dan de procedure te bedenken voor het selecteren van een makelaar et cetera.
  • Bepaal de methode van vaststelling van de waarde, bijvoorbeeld aan de hand van 2 verschillende taxateurs, of de WOZ-waarde. Of een andere manier die voor jullie prettig is.
  • Maak afspraken over wie de kosten draagt van de procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid en eventueel betrokken makelaar of taxateur in dit proces. Je kunt afspraken dat de overnemende partij deze kosten draagt of juist fiftyfifty. Andere varianten zijn ook mogelijk.
  • Ook als er een ongelijke inbreng van geld is kun je hier al duidelijke afspraken over maken.
  • Wat gebeurt er met een eventuele overwaarde en onderwaarde?
  • Wie betaalt de maandelijkse lasten na de relatiebreuk van de woning, als 1 van beiden is vertrokken?

Overwaarde

Van een overwaarde is sprake indien de woning op het moment van de relatiebreuk meer waard is dan de hypotheek die nog openstaat. Kortom er valt geld te verdelen, na afrekening van kosten. Deze overwaarde komt vrij op het moment dat de woning is verkocht of als de blijvende partner de hypotheek heeft overgenomen.

Overigens kun je ook van de hypotheekakte af indien je ex-partner de hypotheek oversluit en op 1 naam zet.

Onderwaarde

Dit is de omgekeerde situatie van overwaarde. Er valt namelijk een restschuld te verwachten. De woning is minder waard dan de openstaande hypotheek waardoor er geld bijgelegd dient te worden. Dat is los van de scheiding een extra teleurstelling. In de praktijk zien we juist dat de vertrekkende partner erg ophikt tegen het accepteren van een restschuld en dat is al een reden te meer om deze afspraken op voorhand goed vast te leggen.

Kan ik de hypotheek op één naam zetten?

Als je de hypotheek wenst over te nemen dien je de lasten die bij de hypotheek hoort te kunnen betalen. Gelukkig is de grens minder streng ten opzichte van het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Er bestaat een mogelijkheid tot maatwerk door geldverstrekkers en er wordt gekeken naar de zogeheten werkelijke lastentoets. 

Bij het afsluiten van een compleet nieuwe hypotheek wordt rekening gehouden met een fictieve woonlast. Heb je dus te maken met het overnemen van een bestaande hypotheek dan kan er dus gekeken worden naar de werkelijke maandlasten en houdt dit meestal een ruimere leencapaciteit in.

Het is dus bij deze procedure van belang om de werkelijke maandlasten goed in beeld te hebben. Het Nibud heeft hier een mooie tool voor ontwikkeld. Vul deze in en gebruik deze ter voorbereiding op een gesprek met een hypotheekadviseur. Op deze manier krijgt u zelf inzicht of het overnemen van de hypotheek wel past in uw huishoudplaatje.

Procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

We zullen een samenvatting geven van de stappen die doorlopen dienen te worden :

  • De afspraken over het einde van de relatie en de eigen woning met hypotheek dienen bekend te zijn. Wie neemt wat over en wat wordt het saldo van eventueel te betalen bedragen?
  • Aan de hand van de uitkomst van de voorgaande berekening maakt een hypotheekadviseur een berekening van de mogelijkheden en zal een aantal oplossingen aandragen.
  • Blijkt dat de oplossing is om de hypotheek op 1 naam te zetten van 1 van jullie beiden dan dient de woning voor de helft verkocht en gekocht te worden. Dit wordt vastgelegd middels een notarieel document dat een akte van verdeling wordt genoemd.
  • Deze akte van verdeling wordt in concept opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de bank samen met een complete checklist aan documenten.
  • Als de afspraken goedgekeurd worden kun je een afspraak bij de notaris maken om de aktes formeel af te handelen. Wil je liever niet meer aanwezig zijn bij een dergelijke notarisafspraak? Dan kun je er ook voor kiezen om per volmacht te passeren zoals dat heet. Dan geef je volmacht aan een medewerker van het notariskantoor en daar betaal je een vergoeding voor. In de praktijk merken we dat klanten het erg emotioneel en stressvol vinden. Zeker als de afspraken niet fijn tot stand zijn gekomen of de reden van de relatiebreuk pijnvol is.

Wat zijn de kosten van deze procedure?

Om de gehele procedure van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid af te ronden moet je denken aan circa € 3.000 tot € 5.000 euro. Dat ligt eraan wie je inhuurt en hoe complex de situatie is.

Welke kosten zijn er dan voor het afhandelen van de hypotheek en akte van verdeling :

  • De hypotheekadviseur die de totale begeleiding doet kost bij ons € 1.500;
  • Een taxateur die de woning opneemt rekent circa € 500;
  • De notaris die de akte van verdeling opent kost circa € 1.000;
  • Is een mediator of echtscheidingsbemiddelaar betrokken dan lopen de kosten variabel op.

Een deel van de kosten is aftrekbaar indien deze toezien op het regelen van de hypotheek.

Gratis quickscan ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Tijdens een telefonische inventarisatie kunnen wij al een inschatting van uw situatie geven. Dat is een service die we bieden om je kort op weg te helpen. Het uiteindelijke advies is tegen betaling van € 1.500. Deze kosten zijn aftrekbaar.

NHG en ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Indien je een hypotheek hebt afgesloten met NHG gelden naast de regels van de geldverstrekker ook de specifieke voorwaarden vanuit NHG. Zo dient er een beheertoets plaats te vinden. Dat is niet extra moeilijk, alleen wel iets om rekening mee te houden.

Een uitleg over het processchema van relatiebeëindiging en het overnemen van de hypotheek valt te lezen in dit schema.

Toetsing haalbaarheid ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Gelukkig heb je de wetgever aan je kant. Deze wil namelijk in veel situaties een gedwongen verkoop voorkomen. Om die reden is er een ruimere toetsingsmogelijkheid voor het overnemen van een hypotheek dan voor het compleet afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Anders gezegd; als je dezelfde woning opnieuw wenst te kopen is de kans kleiner dat dit lukt dan met een zogeheten behoudpoging. De normen voor een nieuwe hypotheek zijn krapper dan voor het overnemen van de hypotheek.

Aan de hand van een maatwerktoets kunnen wij jouw persoonlijke situatie voorleggen aan de geldverstrekker. Als de hypotheekaanvraag ruimschoots past op inkomen kunnen we een standaardprocedure volgen. Indien de aanvraag minder goed past kunnen we werken op basis van een explain. Dit zorgt voor een maatwerkoplossing en is een ruime onderbouwing noodzakelijk om de hypotheekaanvraag voor te leggen aan de geldverstrekker.

Als onverhoopt blijkt dat de vraag tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid niet passend te krijgen is op basis van voorgaande toetsen dan dient de woning helaas verkocht te worden. Een alternatief is om de woning als onverdeelde boedel na scheiding aan te houden.

Woning en hypotheek als onverdeelde boedel aanhouden

Als je samen met je ex-partner tot de conclusie komt dat het beter is om de woning, al dan niet tijdelijk, aan te houden kan het ook geen kwaad om duidelijke afspraken te maken. In de meeste gevallen kiest men voor deze situatie om de kinderen in de huidige vertrouwde omgeving op te laten groeien. Ook kwam het tijdens de kredietcrisis voor om betere tijden af te wachten zodat de restschuld enigszins gedempt werd.

Wat je motivatie ook is om te kiezen voor een onverdeelde boedel, het loont om afspraken te maken over bijvoorbeeld de volgende zaken :

  • Welke keuzes worden er gemaakt ten aanzien van verlenging van de rentevaste periode;
  • Wie betaalt de kosten van het onderhoud aan de woning;
  • Wie mag er in de woning blijven wonen en tegen welke vergoeding;
  • Recht van eerste koop als 1 van jullie beiden de woning toch in de toekomst wenst over te nemen;
  • Afspraken over een toekomstige verkoop, zoals de keuze van de verkopend makelaar en praktische zaken wie de bezichtigingen doet en de woning opruimt et cetera.

Maken jullie geen afspraken over de verdeling van de lasten dan schrijft de wet voor dat de kosten voor gescheiden partners door ieder voor de helft worden voldaan. Ook als jij of je ex niet in het huis woont. Dit zegt niets over de afspraken tussen jullie en de bank. Jullie mogen afwijkende afspraken maken. Deze regel geldt dan voor de eigenaarslasten. De gebruikerslasten, zoals gas/water/licht zijn voor rekening van de bewonende partner.











Gratis telefonisch consult.
Hoge klantwaardering.
Eerlijk en neutraal advies.
Keuze uit tientallen geldverstrekkers.
Reactie binnen 24 uur.
Meestal al eerder.